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Départ à la cloche de bois : l’abandon des lieux à l’épreuve du droit !
Commandement de payer, assignation, commandement de quitter les lieux, concours de la force publique… Entre l’engorgement des juridictions, les délais procéduraux et la trêve hivernale, la reprise effective des lieux peut parfois prendre plusieurs années (18 à 24 mois en moyenne pour une procédure d’expulsion).
Dans quelle mesure la caractérisation juridique de l’abandon des lieux permet-elle au bailleur de s’affranchir des contraintes de l’expulsion de droit commun pour obtenir la résiliation du bail et la reprise de son logement ?
Le législateur a encadré l’hypothèse du départ « à la cloche de bois », lorsque le locataire quitte les lieux sans délivrer congé ni restituer les clés et, bien souvent, sans même en informer le bailleur ou son mandataire. Car si l’abandon matériel du logement n’emporte pas, à lui seul, résiliation du bail, il peut néanmoins justifier le recours à une procédure spécifique.
Introduit par la loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010, dite loi Béteille, l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 organise ainsi la reprise des locaux abandonnés, en permettant au bailleur de saisir le juge par voie de requête afin de faire constater la résiliation du bail et d’ordonner la reprise des lieux.
Une voie procédurale singulière, qui se distingue de l’expulsion de droit commun par l’absence de débat contradictoire préalable systématique et la possibilité de reprendre les locaux effectivement abandonnés pendant la trêve hivernale, conformément à l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution.
Mais avant que la procédure judiciaire ne prenne le relais, encore faut-il relever les premiers signes laissant présumer l’abandon des lieux :
Courriers qui s’accumulent, loyers impayés, consommations d’eau et d’électricité devenues quasi inexistantes, témoignages du voisinage faisant état d’un déménagement…
Autant d’indices à relever qui, une fois recoupés, peuvent laisser présumer l’abandon des lieux.
C’est ici que nos partenaires immobiliers jouent un rôle déterminant pour nous permettre d’orienter les diligences vers la procédure adaptée sachant qu’en moyenne la procédure d’abandon prendra entre 4 à 6 mois depuis la mise en demeure jusqu’à la reprise effective – contre 18 à 24 mois pour une procédure d’expulsion classique si nous ne sommes pas informés de l’abandon du logement.